Предварительный договор купли продажи дома — что это такое?

Содержание

• 1 Что же такое предварительный договор купли-продажи дома?
• 2 Основные моменты предварительного договора
• 3 Нюансы, которые надо учесть
• 4 Образец договора

Покупая или продавая частную недвижимость с участком земли, то бывает, что предлагают подписать предварительный договор купли продажи дома.

Зачем нужна такая бумага, не опасно ли ставить под ней подпись?

Что же такое предварительный договор купли-продажи дома?

Устный договор покупателя и продавца жилого дома мало что стоит. Если наконец подвернулся особнячок именно такой, как хотелось, да еще по приемлемой цене, то как можно уговорить владельца повременить с активной продажей?

Всегда лучше сразу после проверки чистоты документов оформить купчую.

Но обстоятельства не всегда позволяют это реализовать немедленно, когда:

• владелец не имеет всех нужных бумаг – не вступило в законную силу решение суда, или оформление наследства еще в процессе, и пр.;
• потенциальный собственник не успел собрать всей суммы, или ожидает решения банка по кредиту, и т.п.

Такой документ, называемый предварительным договором купли-продажи (далее – ПДКП), служит залогом серьезности намерений обеих сторон сделки. Без уплаты вперед некоторой суммы такие документы не могут считаться достаточно весомыми, только эти деньги лучше назвать задатком, а сведения о нем нужно включить в этот контракт.

Не стоит совмещать в ПДКП все функции сразу, договор о задатке должен быть подписан отдельно.

Наличие этой бумаги, правильно оформленной, дает возможность на некоторый срок отложить заключение сделки, но непременно ее реализовать впоследствии, когда подойдет обговоренный и взаимно согласованный термин, указанный в ПДКП.

Основные моменты предварительного договора

Оформление документа регламентируется ст. 429 ГК РФ.

Только правильно составленный, ПДКП выполнит свою единственную функцию: заверение в дальнейших намерениях довести акт передачи собственности в виде жилого дома с земельным участком от одного собственника другому, фактически это договор о намерениях.

Это бумага важная, не стоит относиться к ней с пренебрежением, если возникнут проблемы, то для суда такой документ послужит законным основанием для возбуждения дела (п.4 ст. 445 ГК РФ). Но не нужно и чересчур надеяться на стопроцентную гарантию, наличие ПДКП не спасет, если другая стороны решит не продолжать отношений.

Речь в таком контракте не может идти только о собственно жилом доме, без участка земли его приобретение бессмысленно и неправильно, все сведения относительно земельной недвижимости также должны быть занесены в бумаге, дом и земля под ним и вокруг него неразделимы.

В ПДКП должны присутствовать следующие основные сведения:

• название населенного пункта, дата;
• подробные данные о представителях сторон, их адреса, контакты;
• информацию о жилом доме – адрес, жилплощадь, этажность, основные материалы, из которых сооружено здание, количество комнат, кадастровый номер, перечень удобств;
• главные сведения в отношении земельного участка – кадастровый номер, площадь, план, соответствие фактически существующих надворных построек нанесенным на плане;
• полную стоимость дома с земельным наделом, то есть всю сумму сделки, а также зафиксировать здесь же цифру задатка и остаток подлежащих доплате средств (все суммы цифрами и прописью);
• реквизиты правоустанавливающих документов на особняк и на землю.

Список приложений к документу обязательно должен включать:

• акт передачи жилого дома и земельной делянки;
• справку о зарегистрированных по данному адресу жильцов;
• технический и кадастровый паспорта на дом (копии);
• кадастровый и межевой планы участка (копии).

Ниже должны поставить свои подписи с расшифровкой и продавец, и покупатель, а экземпляров должно быть столько, чтобы хватило всем участникам, выступающих сторонами.

Если недвижимость находится в долевой собственности, то в составлении ПДКП должны участвовать все, или же один с нотариально оформленными на него доверенностями от остальных совладельцев. Это важно, потому что отсутствие одного из хозяев может значить его несогласие с продажей недвижимости, что приведет к срыву подписания купчей.

Стоит присмотреться повнимательнее к правоустанавливающим бумагам, а также к справке о прописанных гражданах, нужно поставить условие перед продавцом, чтобы эта справка была заказана в архивном варианте, иначе есть шанс купить недвижимость с арестантом, отбывающим срок в тюрьме, или малолетними детьми.

В договоре должны быть предусмотрены условия выхода из ситуации, когда одна из сторон не соблюдет сроки или сорвет сделку. Не менее важен и срок, который следует конкретизировать указанием даты заключения основного договора купли-продажи.

Нюансы, которые надо учесть

Важно обращать внимание, чтобы раздел ПДКП «Предмет договора» был сформулирован правильно и конкретно, чтобы иного толкования не допускать.

Самым тщательным образом нужно сверить не только ФИО представителя другой стороны, но и сверить указанные паспортные данные с оригиналом паспорта и с теми данными, которые фигурируют в правоустанавливающих бумагах не недвижимость.

Данный вид документа недопустим при желании стать владельцем строящегося дома: в этом случае не введенный в эксплуатацию объект не прошел регистрацию, его нет ни в одной базе данных. Выходит, что предмет договора как бы не существует.

Как и в случае со строящимся жилым объектом, так и в отношении вполне реальных особняков, при отсутствии бумаг на право владения нужно держать ухо востро, лучше в таком случае отложить подписание контракта о намерениях.

Правильно нужно толковать также подписание актов передачи объектов недвижимости от продавца покупателю, не нужно воспринимать этот документ в буквальном смысле: подразумевается, что с жилым домом и делянкой земли возле него покупатель ознакомлен и не имеет претензий, но никак наличие такой бумаги не является сигналом к заселению.

При наличии долгов за коммунальные платежи условия погашения этих долгов также можно внести в условия ПДКП, с конкретизацией даты.

Контракт, предваряющий куплю-продажу, регистрировать не нужно. Хотя при подписании такого документа есть определенный риск, пользование им широко практикуется с большим успехом.

Образец договора

Предварительный договор купли продажи дома — образец