Ипотека при разводе — как делится квартира и долги за нее между супругами?

Приобретение собственного жилья – отличное начало совместной жизни.

Если семье не хватает средств на покупку, можно оформить собственность в ипотеку. В жизни случаются ситуации, когда муж с женой расстаются.

Можно ли поделить при разводе квартиру, находящуюся в ипотеке, как сделать это правильно – актуальный вопрос для бывших супругов.

Ипотека

В основе ипотечного кредита, являющегося банковским продуктом, лежит залоговое ограничение на приобретенную недвижимость.

Сделка между кредитной организацией и покупателем регистрируется в специальных органах, а на документах, связанных с ней, ставится отметка — «обременение».

Средства выдаются банком на покупку недвижимости, если у покупателя не хватает собственных средств.

Обязательное участие банка

Если мужчина и женщина решили развестись или уже расторгли брак, об этих действиях обязательно нужно уведомить банк.

Недвижимость, приобретенная по ипотечной программе, находится в залоге у кредитной организации, пока покупатели не выплатят кредит полностью.

Любые сделки, связанные с такой недвижимостью, можно осуществлять только с разрешения банка.

Раздел квартиры в ипотеке при разводе, если супруги созаемщики

Квартира, которую супруги купили в браке, считается совместно купленным имуществом, значит, является общей собственностью.

При покупке жилплощади по ипотечному кредитованию супруги обычно выступают созаемщиками.

Это — одно из главных условий банка при подписании договора. При разводе бывшие муж и жена могут написать обращение с просьбой о составлении договора на иных условиях, которые позволят облегчить финансовое бремя.

В этом случае каждый заемщик будет оплачивать свою часть долга по кредитному обязательству. При этом доли могут быть неравными.

Мирные способы

Мирный способ урегулирования споров по имуществу – лучший выход из ситуации. Этого можно добиться если:

• бывшие супруги договорятся дальше вместе платить по кредиту;
• одна из сторон спора откажется от имущественных притязаний в пользу другой;
• банк разрешит продать жилплощадь и поделить деньги от совершенной сделки;

Также бывшие супруги могут выплатить кредит полностью, а затем продать квартиру и поделить полученные средства.

Способы раздела квартиры в ипотеки при разводе: 

• продажа квартиры. Если разведенные мужчина и женщина не пришли к мирному соглашению по вопросу раздела имущества, им придется обратиться в суд. Банк одобрит продажу квартиры, если продавец полностью погасит остаток задолженности после сделки. Оставшуюся сумму заемщики делят между собой. Банк чаще всего одобряет продажу залогового имущества, так при таком варианте событий риск по неуплате долга сводится к минимуму. После одобрения сделки супругам остается найти покупателя на обремененное долгом жилье;
• продажа или раздел квартиры после выплаты ипотеки. Самым оптимальным вариантом является полное погашение задолженности перед банком с последующей продажей или разделом квартиры. Это позволит избежать проблем с банком и иных разбирательств;
• отказ ипотеки в пользу одного из супруга. Одна из сторон данного процесса вправе отказаться от имущественных прав на ипотечное жилье, тогда он будет освобожден от финансовых выплат по кредитному договору. Этот вариант событий удобен тому супругу, у которого есть другая жилплощадь;
• раздел ипотечной квартиры через суд. При разделе совместно нажитого имущества учитываются равные права на собственность обеих сторон. Суды, рассматривая дела, касающиеся вопросов ипотеки,  руководствуются Семейным кодексом, ФЗ «Об ипотеке», ипотечным договором между банком и заемщиком средств.

Раздел ипотечной квартиры через суд

Заявление и необходимые документы

В исковом заявлении излагаются следующие обстоятельства спора:

• когда жилье было куплено;
• кто является ссудополучателем;
• из каких средств кредит оплачивался;
• доводы обеих сторон по поводу раздела спорного имущества.

К иску прилагается перечень документов:

• копия брачного договора;
• копия документа о расторжении брака;
• ксерокопия кредитного договора;
• квитанция об оплате госпошлины;
• второй экземпляр иска для другой стороны.

Что учитывает суд при выносе решения

Суд при вынесении решения учитывает конкретные обстоятельства:

1. был ли составлен брачный договор. В этом случае судья изучит документ и примет решение на его основании;
2. имеются ли у сторон конфликта несовершеннолетние дети;
3. была ли после бракоразводного процесса кем – либо из супругов приобретена другая жилплощадь;
4. в какой период было приобретено имущество: до или после брака

Квартира в ипотеке при разводе, если есть несовершеннолетние дети

Судебный орган при наличии детей отходит от правила равноценного раздела спорного имущества.

Суд чаще всего оставляет за мамой значительную часть в квартире, при этом обе стороны платят за нее в поровну.

Если мама находится в декрете, либо у нее наступила временная нетрудоспособность из-за проблем со здоровьем, платеж по кредиту может быть уменьшен. Основное финансовое бремя будет возложено на отца детей.

Как распределяются доли при наличии детей

При покупке ипотечного жилья с помощью материнского капитала родители обязаны занести детей в число собственников жилплощади. Продать такое имущество можно только с одобрения органов опеки.

При этом родители обязаны предоставить детям равнозначное по площади и условиям проживания жилье. Разрешение банка в этом случае также потребуется.

Ипотека оформлена на одного из супругов

Имущество, купленное одним членом семьи до брака, является его личной собственностью. Это правило касается и ипотечного жилья.

После вступления в брак второго супруга можно включить в число созаемщиков. После бракоразводного процесса будет поделена та часть, которая оплачивалась при совместном проживании.

Перспективы

Статья 38 Семейного кодекса гласит, что после развода недвижимость делится между супругами пополам.

Если жилье взято в ипотеку, каждая из сторон получит при разводе лишь долю жилого помещения в право собственности.

Согласно закону «Об ипотеке» часть собственности не может выступать в качестве залога. Велика вероятность того, что кредитная организация оставит в качестве заемщика того супруга, на кого оформлен кредит. Кредитная организация вправе потребовать досрочного погашения долга.

Порядок действий

Супруг, который после распада семейных отношений остался без собственности, вправе подать в суд на выплату компенсации, даже если недвижимость по документам принадлежала другому супругу.

Вторая сторона может претендовать на часть жилья соразмерно доле внесенных денежных средств, предоставив для подтверждения платежные документы.

Ипотека оформлена до брака

Если муж и жена приобрели недвижимость до брачных отношений, платят они ипотеку вместе, поскольку такие платежи носят долгосрочный и затратный характер.

Если пара рассталась, сторона, не приобретавшая жилье, будет освобождена от платежей по кредиту.

Если на покупку квартиры в период брачных отношений были потрачены деньги, вырученные одним из супругов от продажи личной собственности в добрачный период, при разводе он может потребовать уменьшения доли платежа или увеличения части жилья при его разделе.

Ипотека на квартиру в новостройке

Договор залога на квартиру в строящемся доме заключается между банком (залогодержателем) и физическим лицом (залогодателем) по поводу предоставления банком денежных средств под залог недвижимости, принадлежащей залогодателю. Имущественные права на такое жилье последний получает после постройки дома.

Военная ипотека

Это связано с тем, что ипотечный займ выплачивается из средств сертификата, предоставленного военнослужащему Министерством обороны РФ.

Военнослужащий в случае развода остается единоличным собственником такой жилплощади, поскольку переоформить кредитный договор не может.

Если семейная пара приняла решение о прекращении брачных отношений, им стоит до обращения в кредитную организацию и суд выбрать подходящий для обеих сторон вариант раздела ипотечного жилья. Супруги могут продать жилплощадь и погасить задолженность перед банком, а могут продолжать платить кредит, и разделить средства от ее продажи после выплаты кредита.

Финансовая ответственность за приобретенное в браке жилье распространяется на обоих супругов, не зависимо от того, кто брал кредит. При разделе имущества суд учтет наличие несовершеннолетних детей, время приобретения недвижимости. Платежи будут разделены между обеими сторонами поровну, каждый будет нести личную ответственность за погашение долга.